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Wie Sie beim Verkauf einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft Steuern sparen können
- 4 Minuten Lesezeit
Steuerbefreiung für den gewinnbringenden Verkauf von Immobilien aus einer Erbengemeinschaft
Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft, in deren Nachlassvermögen eine Immobilie vorhanden ist? Beabsichtigen Sie, diese Immobilie zu veräußern?
In diesem Fall dürfte Sie eine wegweisende jüngere Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) erfreuen. Denn der Verkaufserlös kann unter Umständen steuerfrei sein.
Mit Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22, hat der Bundesfinanzhof Folgendes entschieden:
Erwirbt ein Erbe die Anteile seiner Miterben aus der Erbengemeinschaft und veräußert anschließend eine Immobilie aus dem Nachlass gewinnbringend an Dritte, fällt darauf keine Einkommensteuer an. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt darin kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (früher: Spekulationsgeschäft).
Im Folgenden wird das Urteil des Bundesfinanzhofs näher dargestellt und aufgezeigt, welche steuerlichen Konsequenzen sich daraus für die Erbengemeinschaft ergeben.
Eines vorab...
Das Versprechen einer steuerfreien Immobilientransaktion ist verlockend.
Unsere Erfahrung aus jahrelanger Beratung in Fragen der steueroptimierten Erbfolge zeigt jedoch: Oftmals gehen mit vermeintlich überschaubaren Sachverhalten teils höchst komplexe Rechtsfragen einher, die nur mit der erforderlichen Expertise sachgerecht eingeschätzt werden können.
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Das Urteil des Bundesfinanzhofs
Sachverhalt:
In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall erbte der Kläger 52% des Nachlasses seiner verstorbenen Ehefrau, während die verbleibende Erbmasse auf die gemeinsamen Kinder der Eheleute überging. Es entstand eine sog. Erbengemeinschaft, bestehend aus dem Kläger und dessen Kindern.
Im Nachlass befand sich ein Grundstück. Der Kläger kaufte seinen Kindern kurzerhand ihren Erbteil ab. Dadurch wurde der Kläger Alleineigentümer des Grundstücks. Dieses veräußerte der Kläger daraufhin gewinnbringend an einen Dritten weiter.
Da zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des Grundstücks weniger als zehn Jahre vergangen waren, stufte das Finanzamt den Verkauf der Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft ein und besteuerte den erzielten Gewinn des Klägers entsprechend.
Hiergegen setzte sich der Kläger erfolgreich zur Wehr.
Entscheidung:
Der BFH stellte in seinem Urteil - vereinfacht gesagt - fest:
Erwirbt ein Erbe die Anteile seiner Miterben aus der Erbengemeinschaft und veräußert anschließend eine Immobilie aus dem Nachlass gewinnbringend an Dritte, fällt darauf keine Einkommensteuer an.
Zur Begründung führte das Gericht aus: Der Erwerb von Anteilen an einer Erbengemeinschaft sei nicht mit dem Kauf einer Immobilie aus der Erbmasse gleichzusetzen.
Voraussetzung für eine Besteuerung des erzielten Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie wäre, dass das veräußerte Grundstück zuvor überhaupt angeschafft worden ist. Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft sei jedoch keine solche steuerrelevante Anschaffung.
Es liege gerade kein klassisches privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG vor, wenn Anteile von Miterben aus der Erbengemeinschaft entgeltlich erworben werden. Wird eine zum Nachlass gehörende Immobilie später gewinnbringend verkauft, erfolgt dies einkommensteuerfrei.
Was das Urteil des Bundesfinanzhofs für Mitglieder einer Erbengemeinschaft bedeutet...
Das Urteil ist für die zahlreichen Erbinnen und Erben in Deutschland wegweisend und überaus erfreulich. Die dadurch eintretende Steuerersparnis kann mitunter gewaltig sein.
Die Konstellation einer Erbengemeinschaft ist bei weitem auch keine Seltenheit. Erbengemeinschaften entstehen gemäß § 2032 Abs. 1 BGB immer dann, wenn eine Person stirbt und mehrere Personen - anstelle eines Alleinerben - diese Person beerben. Dies kann sowohl durch Verfügungen von Todes wegen (z. B. Testament, Erbvertrag) oder aufgrund gesetzlicher Erbfolge eintreten.
Hinweis:
- Erwerben Sie als Erbe keine Anteile an einer Erbengemeinschaft, sondern unmittelbar Anteile an einer Immobilie, ergibt sich eine andere steuerrechtliche Bewertung!
- Das Urteil des Bundesfinanzhofs hat keine Auswirkungen auf die Festsetzung der Erbschaftsteuer. Hier gelten zwar die bekannten Freibeträge (unter Eheleuten z. B. 500.000 EUR, für Kinder hingegen 400.000 EUR). Oberhalb dieser Beträge fällt jedoch grundsätzlich weiterhin Erbschaftssteuer an.
Betroffene sind demnach gut beraten, die individuellen Gegebenheit Ihres Vorhabens durch erfahrene Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte für Steuer-und Erbrecht prüfen zu lassen.
Wir prüfen und schätzen für Sie ein, ob Sie von der dargestellten Variante der Steuergestaltung im konkreten Fall unter Berücksichtigung möglicher Risiken Gebrauch machen können.
Das können Sie von uns erwarten
Unsere Anwaltsboutique DNK Rechtsanwälte ist seit Jahren auf das Steuerrecht und die steuerliche Nachfolgeberatung spezialisiert.
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Karl Reitmeier, LL. M.
- Rechtsanwalt
- Experte im Steuerrecht
- Nachfolgeberater
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