Hausordnung – das gilt doch nicht!

• Damit die Hausordnung umfassend gilt, muss sie der Vermieter mit dem Mieter wirksam vereinbaren.
• Regeln im Mietvertrag und in der Hausordnung stehen dann auf derselben rechtlichen Stufe.
• Nicht alles lässt sich jedoch einfach per Hausordnung vorschreiben, so etwa ein Abstellverbot für Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus.
  

So gut wie jeder Mieter hat von ihr gehört oder geht gar tagtäglich an ihr vorbei: Gemeint ist die Hausordnung, die in vielen Fluren und Treppenhäusern hängt. Sie soll das Zusammenleben der Bewohner regeln. Trotz dieser wichtigen Aufgabe darf die Hausordnung das Leben nicht zu sehr beschränken. Gut zu wissen also, was die Hausordnung laut Rechtsprechung nicht vorgeben darf.

Hausordnung verbindlich vereinbaren

Wichtig: Damit die Regeln in der Hausordnung für den Mieter verbindlich werden, muss er sie akzeptiert haben. Dafür reicht es nicht, wenn der Vermieter nur auf die Hausordnung hinweist, er sie lediglich im Mietshaus aushängt oder gar, weil Mieter per se mit einer Hausordnung rechnen müssen.

In diesem Fall muss ein Mieter nach der herrschenden Meinung nur die Regeln befolgen, die zum Zusammenleben unbedingt notwendig sind. Dazu zählen z. B. Benutzungsregeln von Gemeinschaftsräumen, nicht aber z. B. in der Hausordnung geregelte Reinigungsdienste wie das Putzen des Treppenhauses.

Für die Verbindlichkeit derartiger Pflichten müssen Vermieter und Mieter die Hausordnung gemeinsam in einer Weise vereinbaren, wie es auch für das Zustandekommen des Mietvertrags erforderlich ist. Dazu ist die Hausordnung oft dem Mietvertrag beigefügt oder es wird darin auf sie verwiesen. Ist Letzteres der Fall, muss der Mieter die Hausordnung jedoch auch zur Kenntnis nehmen können.

Rechtlich betrachtet stehen die Regeln im Mietvertrag und in der Hausordnung dann auf derselben Stufe. Ihre Einhaltung ist ebenso einklagbar wie dazu geeignet, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Doch genauso wie viele Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten, gibt es auch in Hausordnungen Regeln, die vor Gericht durchgefallen sind.

Besuch zu jeder Zeit

„Damenbesuche nach 22 Uhr sind untersagt“: Die Zeiten, als Hausordnungen diese Regel enthielten, sind schon lange vorbei. Und sie ist inzwischen – unabhängig vom Besuch weiblicher oder männlicher Gäste – unwirksam. Besuchszeiten darf eine Hausordnung insofern nicht vorschreiben (AG Köln, Az.: 209 C 108/04).

Abstellen im Treppenhaus

Die Hausordnung darf das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus nicht vollständig verbieten (AG Hagen, Az.: 9 C 217/83 bzw. AG Recklinghausen, Az.: 56 C 98/13). Betroffene Mieter müssen zumutbare Alternativen haben. Dazu gehört nicht, dass sie Kinder- wie Gehwagen über die Treppe in die Wohnung schleppen müssen.

Nicht immer ist Ruhezeit

Die Hausordnung darf Ruhezeiten festlegen, diese aber nicht überspannen. Ausgeschlossen ist ein vollständiges Musizierverbot. Auch Wassergeräusche gehören zu den normalen Geräuschen, die Nachbarn hinnehmen müssen. Insofern ist ein ganznächtliches Badeverbot ebenfalls unwirksam, sofern sich das Duschen bzw. Baden im üblichen Rahmen bewegt (LG Köln, Az.: 1 S 304/96).

Wäsche waschen in der Wohnung

Mit Blick auf die Einhaltung von Ruhezeiten beim Wäschewaschen gibt es zwar kein eindeutiges Nein. Die Hausordnung kann jedoch Bewohnern nicht einfach das Aufstellen einer eigenen Waschmaschine in ihrer Wohnung verbieten. Zumindest in Neubauten muss das erlaubt sein (LG Freiburg, Az.: 9 S 60/13). Auch das Wäschetrocknen auf dem Balkon lässt sich trotz einer vorhandenen Waschküche im Haus nicht gänzlich verbieten (AG Euskirchen, Az. 13 C 663/94).

Haustiere trotz Hausordnung

Ein Verbot, Haustiere mit im Aufzug zu befördern, wurde ebenfalls für unwirksam erachtet (AG Freiburg, Az.: 56 C 2496/12 WEG). Das galt mit Blick auf die auch für die Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung grundsätzlich anwendbaren Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ein generelles Tierhaltungsverbot ist allerdings wie auch im Mietvertrag in einer Hausordnung unwirksam.

(GUE)